尾張都市計画事業勝川駅南口周辺土地区画整理事業評価細則

○尾張都市計画事業勝川駅南口周辺土地区画整理事業評価細則

平成10年5月6日

規則第29号

第1章　総則(第1条―第4条)

第2章　路線価の算定(第5条―第8条)

第3章　画地の評価(第9条―第20条)

第4章　立体換地の評価(第21条・第22条)

第5章　画地等の評価額(第23条―第25条)

第6章　雑則(第26条)

附則

第1章　総則

(趣旨)

第1条　尾張都市計画事業勝川駅南口周辺土地区画整理事業(以下「事業」という。)の土地及び立体換地建築物の評価については、尾張都市計画事業勝川駅南口周辺土地区画整理事業施行条例(平成5年春日井市条例第17号)その他別に定めがあるもののほか、この細則の定めるところによる。

(平22規則61・一部改正)

(適用の範囲)

第2条　この細則は、次の各号に掲げる時期において、それぞれ当該各号に定める事項を適用するものとする。

(1)　事業計画策定時　整理前宅地の平均単価及び整理後宅地の平均単価を求めることにより、土地区画整理法(昭和29年法律第119号。以下「法」という。)第109条に規定する減価補償金を算定し、これに基づき公共用地の先行買収の方針を定める。

(2)　仮換地又は換地設計時　整理前各筆の価格及び比例率を求めることにより、整理後各筆及び立体換地建築物の価格を算定する。

(3)　換地処分時　整理前各筆の価格、整理後各筆及び立体換地建築物の価格を算定し、法第94条に規定する清算金又は法第109条に規定する減価補償金を算定する。

(定義)

第3条　この細則において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

(1)　画地　1筆の宅地において、地上権、永小作権、賃借権その他宅地を使用し、又は収益することができる権利(自用地を含む。)の部分をいい、次に掲げる区分による。

ア　普通地　1辺が路線に接している画地

イ　角地　2路線の交差する位置にあって、それらのいずれにも接している画地

ウ　正背路線地　2路線にはさまれ、それらのいずれにも接している画地

エ　三・四方路線地　3以上の路線に囲まれ、それらのいずれにも接している画地

オ　無道路地　路線に接していない画地

(2)　間口　画地の路線に接する部分をいう。

(3)　標準画地　路線に直角に接し、宅地の平均的利用状態においてその価値が最高とみなされる長方形地をいう。

(4)　路線価　路線に標準画地が面していると想定した場合におけるこの標準画地の宅地としての利用価値をいい、標準画地の1平方メートル当たりの価格によって表示する。

(5)　路線順位　画地の接する路線の路線価指数の大なるものを上位とし、同価の場合は大なる間口の接する路線を上位とする。

(6)　正面路線　2以上の路線に接する画地において、路線順位の1位のものをいう。

(7)　側方路線　角地において、側方の間口が接する路線をいう。

(8)　背面路線　正背路線地及び三・四方路線地において、背面の間口が接する路線をいう。

(9)　奥行てい減割合　画地の指数が奥行きによりてい減する割合をいう。

(10)　大規模画地　事業で採用されている一般的な街区に納まらない程度の面積の画地で、街区一体で土地利用がなされている画地をいう。

(11)　立体換地　法第93条第4項及び第5項の規定により宅地の全部又は一部について換地計画において換地を定めないで、市長が処分する権限を有する建築物(以下「立体換地建築物」という。)の一部及びその建築物の存する土地(以下「立体換地建築敷地」という。)の共有持分をいう。

(評価の方法)

第4条　画地及び立体換地建築敷地の評価は、路線価式評価方法によるものとする。ただし、これによりがたいものについては、この限りでない。

第2章　路線価の算定

(路線価を付す道路)

第5条　路線価は、一般交通の用に供している道路及び不特定多数の利用に供される私道にそれぞれ付けるものとする。

(路線価の付け方)

第6条　路線価は、1街区長ごとに付けるものとする。

2　宅地の状況が1街区長の間で相違すると認められるとき又は路線の左右において異なるときは、前項の規定にかかわらず、1街区長を区分し、又は路線の左右に異なる路線価を付けることができるものとする。

3　宅地の状況が数街区にわたってほぼ同一と認められるときは、第1項の規定にかかわらず、2以上の路線に同一の路線価を付けることができるものとする。

(路線価の算定)

第7条　路線価は、次の式により算定する。ただし、算定された路線価に不均衡があると認められる場合には、宅地の立地条件並びに公示価格、鑑定評価額、固定資産税評価額及び相続税財産評価額の比例指数等を考慮して修正することができるものとする。

路線価＝街路係数＋接近係数＋宅地係数

2　街路係数は、宅地が接する街路のみによる利用価値及び効用を表す係数で、次の式により算定する。

街路係数＝t・F(W)＋ΣX

t・F(W)：街路の交通機能による宅地の利用価値及び効用を表す。

ΣX：街路のスペース機能及び整備水準による宅地の利用価値及び効用を表す。

t：市街地の街路網における当該街路の交通上の性格、系統性、連続性等の街路の等級を表す係数で、次の表で定めるところによる。


項目	t
準幹線	1.8
区画幹線	1.5～1.6
区画街路	1.3～1.4
行止り路	1.0
歩行者専用道路	0.8

F(W)：t値を幅員に応じて修正する係数で、次の式により算定する。

F(W)＝W／(W＋3)(W＞3m)

F(W)＝0.500(W≦3m)

W：街路幅員(m)

X：街路の空間機能に基づく宅地の利用価値及び効用並びに街路の整備水準を表す係数で、次の表で定めるところによる。


項目			X
街路の空間機能に基づくもの	歩道	6＞W≧3.5	0.15
	歩道	3.5＞W≧1.5	0.10
	街路修景	良好	0.10
街路の整備水準	舗装	舗装なし	－0.05

3　接近係数は、宅地と相対的距離関係をもって存在している交通、慰楽、公共等の諸施設によってもたらされる受益又は受損の価値を表す係数で、次の式により算定し、それぞれ次の表で定めるところによる。

接近係数＝Σm・F(s)

m：対象施設によってもたらされる受益又は受損の価値の大きさを表す係数

F(s)：m値を対象施設からの距離sに応じててい減する係数で、次の式により算定する。

F(s)＝((S－s)／(S－R))n　(s≧R)

F(s)＝1　(s＜R)

S：影響距離限度(m)

R：定位距離(m)

n：てい減特性

s：宅地と対象施設との距離(m)


対象施設	S	R	n	m
JR東海勝川駅	1,500	40	2	0.5
市民サービスコーナー	500	40	2	0.1
公園	300	40	2	0.1
小学校	500	40	2	0.1
中学校	500	40	2	0.1
公民館又は学習等供用施設	800	40	2	0.1
春日井保健所	800	40	2	0.1
郵便局	500	40	2	0.1
銀行	500	40	2	0.1
派出所	500	40	2	0.1
病院	800	40	2	0.1
勝川商店街	1,000	40	2	0.3

4　宅地係数は、宅地自身のもつ利用状態、文化性、保安性、自然環境等による価値を表す係数で、次の式により算定する。

宅地係数＝u・F(P．Q)＋ΣY

u・F(P．Q)：土地利用や公共施設の整備水準等により面的に形成される宅地の利用価値及び効用を表す。

ΣY：文化及び厚生上の整備水準による宅地の利用価値及び効用を表す。

u：地域的条件、土地利用の用途、ロット割による建築密度、商業ポテンシャル及び市街地形成熟度との関係で定まる宅地の一般的利用性の基本的等級で、次の表で定めるところによる。


区分	整理前	整理後
住宅地	1.4	1.4
商業地	―――	1.6

F(P．Q)：uの値を公共施設の整備状況による宅地の有効利用性、防災性、安全性等により修正する係数で、次の式により算定する。

F(P．Q)＝1＋√((P／Po)×(Q／Qo))

Po：基準公共用地率(％)

P：対象地域の公共用地率(％)

Qo：基準道路長密度(m／ha)

Q：対象地域の道路長密度(m／ha)

Po及びQoの標準値は、それぞれ次の表で定めるところによる。


Po(％)	25
Qo(m／ha)	250

Y：供給処理施設の整備状況等、宅地利用に直接的に影響する物理的条件によって付加された価値・効用を表す係数で、次の表で定めるところによる。


項目	内容	Y
供給処理施設	上水道及び下水道整備	0.5
供給処理施設	ガス整備	0.3
その他	鉄道沿線	－0.2

(路線価の表示)

第8条　路線価は、施行地区における整理前の路線価の最大値を指数1,000個として比較換算した指数(以下「路線価指数」という。)により表示するものとする。

第3章　画地の評価

(画地の評価)

第9条　画地の評価を行うため、従前の宅地及び換地について、画地ごとに平方メートル当たり指数及び総指数を算出するものとする。

2　前項の場合、特別の必要があるときは、隣接する数個の画地を併せて1個の画地とみなして総指数を算出し、その総指数に符合するように各画地の平方メートル当たり指数及び総指数を定めることができるものとする。

3　1筆の評価指数は、1筆内の各画地の総指数の合計をもって算定する。

(普通地の指数計算)

第10条　普通地の計算は、その画地の接する路線価指数に別表第1に掲げる修正奥行てい減割合を乗じ、第15条に規定するところにより必要な修正を行い、平方メートル当たり指数(小数点第1位四捨五入。以下同じ。)を算定し、その画地の地積に当該平方メートル当たり指数を乗じて総指数(小数点第1位四捨五入。以下同じ。)を算定する。

2　画地を2以上の部分に分割して計算する必要がある場合は、分割したそれぞれの部分の指数を前項に規定する方法に準じて算出し、各部分の指数の合計を計算で用いた面積で除して得た値を平方メートル当たり指数とし、総指数は、地積に当該平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。

3　前項の規定は、次条から第14条までの指数計算において準用する。

(角地の指数計算)

第11条　角地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数を加算し、地積で除して平方メートル当たり指数を求め、総指数は、地積に当該平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。ただし、側方加算指数の適用の限度である地積は200平方メートルとする。

2　前項の側方加算指数は、次の式により算定する。

側方加算指数＝側方路線価指数×側方路線間口長×次の表で定める側方加算率


2路線の交差する角地	1路線の屈曲による角地
0.350	0.180

(正背路線地の指数計算)

第12条　正背路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数を加算し、地積で除して平方メートル当たり指数を求め、総指数は、地積に当該平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。

2　前項の背面加算指数は、次の式により算定する。

背面加算指数＝背面路線価指数×背面路線間口長×次の表で定める背面加算率


2路線にはさまれた正背路線地	1路線にはさまれた正背路線地
0.350	0.180

(三・四方路線地の指数計算)

第13条　三・四方路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に第11条第2項の規定による側方加算指数及び前条第2項の規定による背面加算指数をそれぞれ加算し、地積で除して平方メートル当たり指数を求め、総指数は、地積に当該平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。

(無道路地の指数計算)

第14条　無道路地の計算は、その画地が主として利用している路線の路線価指数に、その画地の図心までの距離による別表第2に掲げる単独奥行てい減割合を乗じ、次条で規定するところによる必要な修正を行い、平方メートル当たり指数を求め、総指数は、地積に当該平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。

(指数の修正)

第15条　画地の奥行に応じて奥行てい減割合により修正するもののほか、画地又は画地の部分が、次の各号のいずれかに該当するときは、その画地又は画地の部分の指数について、当該各号に定めるところによる修正を行うものとする。

(1)　分割計算による三角地　三角部分修正係数(0.95～0.98)を乗ずる。

(2)　形状が不整形な画地　不整形修正係数(0.90～1.00)を乗ずる。

(3)　幅員1メートル以上の開きょを隔て、道路に面する画地　沿接開きょ修正係数(0.98)を乗ずる。

(4)　無道路地の画地　無道路地修正係数(0.90)を乗ずる。

(5)　土地利用による修正　区画画整理済地は、土地利用修正係数(1.02)を乗ずる。

(6)　計算された画地の平方メートル当たり指数が近傍の画地の平方メートル当たり指数と比較して著しく不均衡と認められる場合　不均衡を是正するため相応の修正係数を乗ずる。

(私道等の指数計算)

第16条　路線価を付した道路又は私道の用に供されている画地又は画地の部分の平方メートル当たり指数は、第10条から前条までの規定にかかわらず、次に定めるところにより算出し、総指数は当該平方メートル当たり指数に地積を乗じて得た値とするものとする。

(1)　固定資産税を免ぜられている部分　路線価指数に0.1を乗ずる。

(2)　固定資産税を納めている部分　路線価指数に0.3を乗ずる。

(私道等を含む画地の指数計算)

第17条　画地の一部が路線価を付した道路又は私道の用に供されているときは、当該部分とその他の部分とに分割し、当該部分は前条の規定により、その他の部分は第10条から第15条までの規定により、それぞれの平方メートル当たり指数及び総指数を算定するものとする。

(大規模画地の評価)

第18条　大規模画地の評価は、第10条から第15条までの規定にかかわらず、画地の利用目的、規模及び形状を考慮して算定するものとする。

(街区評価)

第19条　宅地利用増進率の算定に必要な街区の評価は、換地の割込みを考慮して街区を分割し、街区を囲む路線価指数を基礎として、画地の評価の方法に準じて計算するものとする。

(画地の分割等)

第20条　仮換地指定後、画地の分割又は合併があった場合の変動後の画地の総指数は、次により定めるものとする。

(1)　画地の分割された場合における分割後の画地の総指数は、分割後の画地の総指数が分割前の画地の総指数に符合するようにあん分して定める。

(2)　画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は、合併前の画地の総指数を合計した値とする。

第4章　立体換地の評価

(立体換地建築敷地の共有持分等の評価)

第21条　立体換地建築敷地の共有持分及び立体換地建築物の一部の評価は、次の式により算定する。

C1＝Cs1＋Cb1

C1：立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築敷地の共有持分及び立体換地建築物の一部の評定指数

Cs1：立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築敷地の共有持分の評定指数

Cb1：立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築物の一部の評定指数

2　立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築敷地の共有持分の評定指数は、次の式により算定する。

Cs1＝Cs・Rs1

Cs：立体換地建築敷地の評定指数

Rs1：立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築敷地の共有持分の割合

Rs1＝Σ((Ae1・rs1)／(ΣAei・rsi))

Ae1：立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築物の一部の位置、利用等で区分した当該専有面積

Aei：立体換地建築物の一部の位置、利用等で区分した当該専有面積

rs1：立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築物の一部の位置による当該立体換地建築敷地の利用価値による比率でAe1に対応し、次の表に定めるところによる。

rsi：立体換地建築物の一部の位置による当該立体換地建築敷地の利用価値による比率でAeiに対応し、次の表に定めるところによる。


階数	住宅	公益施設	店舗	駐車場
7～10階	35	――――	――――	――――
3～6階	35	――――	――――	10
2階	――――	70	――――	10
1階	――――	――――	100	10

3　立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築物の一部の評定指数は、次の式により算定する。

Cb＝ΣC′b＋ΣC”b

Cb1＝Σ((C′b・Ae1)／ΣAei)＋ΣC”b・Rb1

Cb：立体換地建築物の評定指数

C′b：立体換地建築物の一部の位置、利用等で区分した当該専有部分の評定指数

C”b：立体換地建築物の各共用部分の評定指数

Rb1：立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築物の共用部分の共有持分の割合

Rb1＝Σ((Ae1・rb1)／(ΣAei・rbi))

rb1：立体換地権利者が受け取るべき立体換地建築物の一部の位置による当該共用部分に対する利用上又は構造上の依存度による比率でAe1に対応するもの

rbi：立体換地建築物の一部の位置による当該共用部分に対する利用上又は構造上の依存度による比率でAeiに対応するもの

4　前2項の場合において、Ae1及びAeiは、同一専有面積当たりの容積が著しく大又は小である立体換地建築物の一部があるときは、必要な補正を行うものとする。

(準用)

第22条　第19条の規定は、立体換地建築敷地の評価について準用する。

第5章　画地等の評価額

(画地等の評価額)

第23条　画地、立体換地建築敷地の共有持分及び立体換地建築物の一部の評定価額は、第10条から第20条までの規定により算定された画地の総指数並びに第21条及び前条の規定により算定された立体換地建築敷地の共有持分及び立体換地建築物の一部の評定指数に、次条により定める指数の単価を乗じて得た価額とする。

(指数の単価)

第24条　指数1個の単価は、公示価格、鑑定評価額、固定資産税評価額、相続税財産評価額、近傍同種の建築物の取引価格等を考慮して定めるものとする。

(権利の評価額)

第25条　従前の宅地、換地及び立体換地に存する権利の価額は、当該権利の存する画地の総指数並びに立体換地建築敷地の共有持分及び立体換地建築物の一部の評定指数に、権利価額割合及び指数の単価を乗じて得た価額とする。

第6章　雑則

(雑則)

第26条　この細則に定めるもののほか、土地及び立体換地建築物の評価について必要な事項は、評価員の意見を聞いて市長が定める。

附則

この規則は、公布の日から施行する。

附則(平成22年規則第61号)抄

1　この規則は、規則で定める日から施行する。

(平成22年規則第64号により平成22年12月24日から施行)

別表第1(第10条関係)

修正奥行てい減割合


奥行き	てい減率	奥行き	てい減率	奥行き	てい減率	奥行き	てい減率
m	％	m	％	m	％	m	％
1	100.0	26	96.9	51	87.1	76	80.7
2	100.0	27	96.5	52	86.8	77	80.5
3	100.0	28	96.0	53	86.5	78	80.4
4	100.0	29	95.5	54	86.2	79	80.2
5	100.0	30	95.1	55	85.9	80	80.0
6	100.0	31	94.6	56	85.6	81	79.8
7	100.0	32	94.2	57	85.3	82	79.6
8	100.0	33	93.7	58	85.0	83	79.4
9	100.0	34	93.3	59	84.7	84	79.2
10	100.0	35	92.9	60	84.5	85	79.1
11	100.0	36	92.5	61	84.2	86	78.9
12	100.0	37	92.1	62	83.9	87	78.7
13	100.0	38	91.7	63	83.7	88	78.6
14	100.0	39	91.3	64	83.4	89	78.4
15	100.0	40	90.9	65	83.2	90	78.3
16	100.0	41	90.5	66	83.0	91	78.1
17	100.0	42	90.2	67	82.7	92	77.9
18	100.0	43	89.8	68	82.5	93	77.8
19	100.0	44	89.4	69	82.2	94	77.6
20	100.0	45	89.1	70	82.0	95	77.5
21	99.5	46	88.7	71	81.8	96	77.4
22	98.9	47	88.4	72	81.6	97	77.2
23	98.4	48	88.1	73	81.4	98	77.1
24	97.9	49	87.7	74	81.2	99	76.9
25	97.4	50	87.4	75	81.0	100	76.8

備考　画地の奥行きに1メートル未満の端数があるときは、小数点第1位を四捨五入する。

別表第2(第14条関係)

単独奥行てい減割合


奥行き	てい減率	奥行き	てい減率	奥行き	てい減率	奥行き	てい減率
m	％	m	％	m	％	m	％
1	100.0	26	84.7	51	71.2	76	65.5
2	100.0	27	83.9	52	70.9	77	65.4
3	100.0	28	83.2	53	70.6	78	65.3
4	100.0	29	82.5	54	70.2	79	65.1
5	100.0	30	81.8	55	69.9	80	65.0
6	100.0	31	81.1	56	69.6	81	64.9
7	100.0	32	80.5	57	69.3	82	64.8
8	100.0	33	79.8	58	69.1	83	64.7
9	100.0	34	79.2	59	68.8	84	64.6
10	100.0	35	78.6	60	68.5	85	64.5
11	98.9	36	78.1	61	68.3	86	64.4
12	97.8	37	77.5	62	68.0	87	64.4
13	96.7	38	76.9	63	67.8	88	64.3
14	95.6	39	76.4	64	67.6	89	64.2
15	94.6	40	75.9	65	67.4	90	64.2
16	93.5	41	75.4	66	67.2	91	64.1
17	92.5	42	74.9	67	67.0	92	64.0
18	91.6	43	74.5	68	66.8	93	64.0
19	90.6	44	74.0	69	66.6	94	63.9
20	89.7	45	73.6	70	66.4	95	63.9
21	88.8	46	73.2	71	66.3	96	63.8
22	87.9	47	72.7	72	66.1	97	63.8
23	87.1	48	72.4	73	65.9	98	63.8
24	86.3	49	72.0	74	65.8	99	63.7
25	85.5	50	71.6	75	65.6	100	63.7

備考　画地の奥行きに1メートル未満の端数があるときは、小数点第1位を四捨五入する。

◆	平成10年5月6日	規則第29号
◇	平成22年12月20日	規則第61号